房地产投资信托-房地产信托为什么有432原则?

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1、房地产投资信托-房地产信托为什么有432原则?

中国银监会办公厅《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》【银监办发〔2010〕343号】,该通知第一条要求:各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。

逐笔分析业务合规性和风险状况,包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件;

第一还款来源充足性、可靠性评价;抵质押等担保措施情况及评价;项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

由此可知,信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

当时银监会还要求进行总量控制,稳中有降,并且对房地产信托业务进行“摸底”,下发《房地产信托业务风险监测表》,重申“事前审批”制度。这就是432的由来。

中国银监会办公厅《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》【银监办发〔2010〕343号】,该通知第一条要求:各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。

逐笔分析业务合规性和风险状况,包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件;

第一还款来源充足性、可靠性评价;抵质押等担保措施情况及评价;项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

由此可知,信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方;

“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质;

四证齐全是国家对房开贷的统一规定,基础条件,硬条件。

30%自有资金是银行业监管机构的规定,基础条件,硬条件。

二级资质是银行风险控制的底线要求,保证贷款投向项目的工程质量不产生大概率上的危害银行信贷资产安全的风险事项。

总的逻辑都是贯穿着信贷管理安全性的基本原则,历经多年银行房开贷经营管理经验教训验证,上升为部门和银行内部的规章制度,经得起考验,容不得突破。

扩展资料:房地产信托具有两层含义:

一、指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司,由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益,信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营,使投资者获取溢价或管理收益。

由于房地产的这种信托方式,能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益,并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下,其必将具有很强的生命力,一经推出,必然会受到各方的欢迎。

二、是房地产资金信托,即委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。

与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比,一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右;

房地产信托经营业务内容可以分为:

1、委托业务,如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;

2、代理业务,如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等;

3、金融租赁、咨询、担保等业务。

相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。

由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为最佳融资方式之一。

房地产信托常见的种类:

首先是最古老的贷款信托。即信托公司向投资和募集资金,然后发放信托贷款给房地产企业。房地产商按约定向信托公司支付利息、归还本金,信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

其次是股权信托,通常是信托计划购买房地产企业一定比例股权,从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

股权信托通常附有回购条款,即约定期限后母公司或其他约定回购人按约定价格回购该项目,信托公司收到回购款项后向信托计划认购人分配本息。

第三类是权益类信托。通常是指房企以拥有的财产权作为信托财产而运作的信托业务。财产权信托中,融资房产商作为委托人,财产权小份额切分,转让给合格投资者,从而获得融资。

这类信托的一般流程是,信托公司与房产商签订权益转让合同,由信托公司受让权益;同时成立信托计划向投资者募集资金,投资者认购信托份额。

后续由融资方回购该权益,信托资金得以回笼退出。跟前两类相比,这类信托更适合适合净值化的运作方式。但由于市场接受度有限,目前大部分还是有回购协议,所以事实上还是固定收益。这里离题太远,不再展开。

最后一类是现在大热的基金型信托模式。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资,通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式,同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式。

信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作,也可以与大型房地产开发企业合作,从而实现强强联合,发挥各自优势,实现全周期下房地产项目全方位运作。

参考资料来源:北大法律信息网-关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知

2、房地产投资信托-房地产投资信托基金 与房地产信托有什么区别

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。

区别在于基金是投资于股票,相当于投资虚拟产业资本,实际是在资本市场上的的投资

而信托所做的是实业方面的开发,资金参与的可能是某个项目,并非是仅仅入股,可能会参与具体的事宜。

房地产信托是信托公司作为金融机构,从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资,资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币,一般为固定期限12-24个月,合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方,介入的项目一般为前期,4证齐全后,一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小,通常是6k万-3亿之间。目前国内做很多了。

房地产投资信托基金,又称reits,门槛一般是1000万人民币以上或者更高,期限比房地产信托长,有3-5年的,盘子一般比较大,几十个亿的都有。一般木有设固定预期收益率,通常设irr。资金为大的地产投资机构,通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金,可以投不同公司的n个项目。目前国内比较少还。

3、房地产投资信托-房地产信托投资基金的定义

房地百产信托投资基金(reits)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市度场上的证券问资产的金融交易过程。

房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形答式。reits的魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员版将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人权所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

4、房地产投资信托-怎样投资房地产投资信托基金

房地产信托,一看管理人实力,二看抵押制压以及还款来源,最后了解下标的位置,是否能售出及抵押质押物的变现能力。这几块看好,一般错不了。

5、房地产投资信托-简述房地产投资信托股权投资模式下,附加回购股权投资与真实股权投资的主要区别

说白了前者名股实债,你实际是借钱给人家了,你追求的也是债券收益,而后者是真正的投资,你要承担相应经营风险的

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