房地产信托业务:国家允许房地产企业做信托业务吗?

炒股基础知识 http://www.hycaiyin.com

1、房地产信托业务:国家允许房地产企业做信托业务吗?

房地产公司没资格发行信托,只有信托公司才可以以房地产公司的项目为标的物,发行信托。

2、房地产信托业务:房地产金融的非标业务现如何?

“非标业务收紧后,我们只做符合‘432’条件的房地产信托项目。但现在基本找不到符合条件的项目,暂时就都没做了。”某信托机构业务管理部副总经理说。“432”指房地产项目“四证齐全”、30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质。2018年伊始,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。去年12月底,银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

“以前如果遇上不符合‘432’条件的项目,我们可以把交易结构设计得灵活一点,如通过特定资产收益权、债权收购、股权形式、基金有限合伙等形式,变相开展房地产信托业务。”上述信托人士表示。大型房企通过非标融资的规模不大,目前没有受到太大影响。小型房企融资更依赖信托渠道,受影响较大。野村证券中国房地产研究主管陈铎表示,2015年以后,很多大型房企把信托委托贷款调整成债券融资或银行贷款。绿地金控集团北京地区总部副总经理丁卫表示,公司的资金主要来自银行授信,非标渠道的占比很低,所以非标业务收紧后,公司受到的影响不大。不过,一些中小房企的现金流比较紧张,此前依赖信托渠道融资,目前恐怕日子比较难过。

河南某房企总经理表示,非标业务收紧后,资金链受影响很大,首先影响拿地资金。该公司土地开发资金一般30%是自有资金,其余70%通过信托等渠道解决。“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点,今年一些小开发商的资金链可能断裂,房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说,“我们最近跟房企聊,今年房企融资根本不用谈定价,能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做,今年可能要到15%以上。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中小房企的融资压力已开始显现。

3、房地产信托业务:房地产的BT信托模式 靠谱吗 上海现代房地产实业有限公司的 这项业务有成功案例的朋友 给讲讲 谢谢

bt项目在建工程信托业务

绿色建筑住宅产业化bt项目信托是一个“在建工程”的信托计划有二个委

托人组成,在建工程的土地属于开发商,建筑物产权属于总承包企业,建筑物没有移交前实现预售,销售收入理应归总承包企业所有,但销售收入中含有开发单位的土地资产和利润,销售收入给任何一方都不公平,只有委托信托公司管理,由信托公司按预先约定的信托合同条款进行分配,依据国务院<2010>4号文件精神,应优先支付工程款、捐赠款和国家税费。为了公平公正进行分配,因此绿色建筑住宅产业化bt项目必须委托信托公司管理,在建工程信托管理不同于一般固定资产静态管理,它属于动态管理。销售收入按信托合同进行以下分配。

匹配总承包项目建设资金的来源

这些资金不是信托公司募集的,而是扶助公益基金会、上海公司及总承包企业将企业自有资金自愿长期委托信托公司通过绿色建筑产业化bt信托管理模式进行理财,专项用于业主工程款支付保函兑现,促进绿色建筑产业化的发展,专供住宅产业化生产用的流动资金。

bt项目信托资金的管理流程:

信托资金长期处于信托公司封闭的内循环信托管理之中,资金不外流,风险可控,促进了绿色建筑住宅业化经济的健康发展。

4、信托资金推行内部结算,“举债不用还债”对冲式创新机制:

信托资金兑现建筑工程生产资金,由销售收入来清偿,创建了举债不用讨债,主动清偿、动态管理的新方式,开创了风险可控安全管理形式。

高收益又能确保资金安全,将吸收金融机构的闲置资金共同参与旧城区改建。

金融机构、社保基金、保险资金等社会闲置资金常年委托信托公司理财,由信托公司匹配绿色建筑产业化项目,资金周转一次收益10%,一年至少周转一次,周转次数越多受益越高,收益全部归委托人所有,比存银行更安全效益更高。信托公司只是匹配绿色建设项目接受理财资金,首次10%收益提前兑现。由于采用先进的住宅产业建筑体系,三至六个月,结构封顶即能实现预售,销售资金到位,资金信托即可兑现。绿色建筑住宅产业化系统必须匹配购房补贴的机制,才能提高居民购房支付能力、减轻支付负担,使大多数居民都能买得起合理住房,最终实现了,住房造得快、卖得快、资金周转快,成倍产生收益格局。信托公司使受托理财资金周转快,必须要有大量项目储备。目前每月已有1000万平方米以上的合作项目作储备,信托公司应根据项目的具体计划,接受资金理财。国家计划到2015年完成10亿平方米绿色建筑产业化项目,信托管理规模将达到10万个亿人民币,信托公司开展信托管理业务,将成为具有核心竞争力的专业化金融机构。其实任何金融机构是不可取代的。

bt模式转变房地产发展方式的意义

1、投融资方式转变:取得房地产开发权的土地持有人(简称开发单位)从合资、投资、融资等筹集建设资金方式转变为用项目开发权合作。只要按房地产开发程序操办,不需要投融资即能获得项目预期开发利润。合作方出资、出技术,却不可能分享项目开发利润。资金持有人只是收取资金信托收益、住宅产业化运营人收取加快资金周转速度所产生的收益,投入资金、技术、商业运营收入与开发项目权益完全剥离。

2、实现利润方式改变:开发单位分享核定利润,按前期投入成本加上按钢筋混凝土技术造价、毛胚房标准和当地成交价测算的净利润作为开发单位应收回的项目核定收益,列入住宅产业化投资成本。只要住宅产业化bt项目合作成立,实现销售就能帮助开发企业收回前期成本与核定净利润,投入建安成本高、低与开发单位利润剥离。

3、支付工程款方式改变:bt项目建设标准由开发企业确定,建设资金由承建单位投入,高进高出、低进低出,由消费者承担、由担保公司担保、信托公司清偿与开发单位直接付款剥离。

4、住房供应结构调整:从商品房转变成安居房供给,住宅产业化把加快建设速度所创造的效益和免征的税费,捐赠给现代住房养老信托基金会,捐赠资金列入投资成本与开发单位净利润剥离。基金会逐年返回给补贴给购房者,提高购房支付能力,减轻居民购房支付负担,无影中把商品房开发转变为安居工程建设稳妥推进住房供应结构调整。

5、评估投资风险方式转变:核定住宅产业化的投资成本价是由二部分组成,一部分是开发单位应回收的前期投入成本与项目利润,另部分是住宅产业化建安成本和捐赠款组成。审核投资风险是根据当地大多数居民支付负担是否与住宅产业化投资成本价的50%相匹配为依据,与当时、当地商品房市场价剥离。( 20年累计补贴相当房价的50%)

4、房地产信托业务:论述房地产业与金融业的关系

最低0.27元开通文库会员,查看完整内容> 原发布者:小小的吃货0

房地产与金融业的关系房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。金融业是指经营金融商品的特殊行业,它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。从以上房地产业和金融业的含义上看,两者之间还是存在相互依存的关系,两者是相辅相成的。首先,一方面金融业是房地产业发展的必要条件,房地产的开发与经营需要金融业的有力支持,房地产的流通和消费需要金融业的支持参与,金融业是房地产业的“调节器”,房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面,房地产业是金融业发展的重要领域,房地产不断增值的特性,吸引金融业的进入,房地产业促进了金融业务向多样化发展,金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。据统计,近年来房地产开发企业的建设资金来源中,向银行贷款占21.7%,建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38%,自有资金投入28%,在资本市场的融资仅占总量的10%。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中,进而是国家金融风险的集中,不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场,增加上市公司,实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展,也可促进金融业的繁荣,并可降低经济、金融体系的系统性风险。由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场,是指房地产资金供求双方运用金融工具进行

5、房地产信托业务:房地产金融的非标业务正受到谁监管?

房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示,非标业务收紧后,房地产企业资金链承压,特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托,非标收紧后日子比较难过。在此背景下,债券和类reits等成为房企看重的融资渠道,租赁类融资项目受到追捧。

房企资金链承压

“非标业务收紧后,我们只做符合‘432’条件的房地产信托项目。但现在基本找不到符合条件的项目,暂时就都没做了。”“432”指房地产项目“四证齐全”、30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质。

2018年伊始,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。去年12月底,银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

“以前如果遇上不符合‘432’条件的项目,我们可以把交易结构设计得灵活一点,如通过特定资产收益权、债权收购、股权形式、基金有限合伙等形式,变相开展房地产信托业务。”上述信托人士表示。

大型房企通过非标融资的规模不大,目前没有受到太大影响。小型房企融资更依赖信托渠道,受影响较大。野村证券中国房地产研究主管陈铎表示,2015年以后,很多大型房企把信托委托贷款调整成债券融资或银行贷款。

绿地金控集团北京地区总部副总经理丁卫表示,公司的资金主要来自银行授信,非标渠道的占比很低,所以非标业务收紧后,公司受到的影响不大。不过,一些中小房企的现金流比较紧张,此前依赖信托渠道融资,目前恐怕日子比较难过。

河南某房企总经理表示,非标业务收紧后,资金链受影响很大,首先影响拿地资金。该公司土地开发资金一般30%是自有资金,其余70%通过信托等渠道解决。

“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点,今年一些小开发商的资金链可能断裂,房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说,“我们最近跟房企聊,今年房企融资根本不用谈定价,能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做,今年可能要到15%以上。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中小房企的融资压力已开始显现。

整顿非标业务

市场人士指出,大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

中泰证券固收研究报告估计,2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

“根据相关规定,房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式,绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示,“这两年非标业务规模增长很快,因为信托公司等渠道审批时间短,融资方便。”

某大型信用评级公司工商企业部人士表示,房企要想获得非标融资,必须经过外部评级。2017年年中以后,一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到aa级。对于资质一般的企业,信托公司做非标业务就比较谨慎。

土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示,2017年该行土地款配资业务十分红火,放款上百亿元,创利2亿多元。在高峰期,土地配资的杠杆比例一般是3:7,近期出于谨慎降至5:5。

中原地产首席分析师张大伟表示,非标业务收紧才刚刚开始,到底有多大影响还难以预计,很多房企都在拓展其他融资渠道。

转向长租类

北京某券商资产证券化人士陈军(化名)表示,在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下,债券和类reits等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

“在提倡租购并举的大背景下,租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

以类reits项目为例,2017年发行规模超过260亿元,较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天,碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类reits,一下就把今年对类reits的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

陈军认为,未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化,减轻相关企业的资金压力。例如,租赁房的物业,房租和装修等环节都可以通过类reits架构进行融资。

银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议,计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类reits、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

张大伟表示,房企境内融资收紧,海外融资渠道越来越受到关注。

房地产是该管管了。

6、猜你喜欢:

在线客服

返回顶部